בשונה מהרבה תחומי השקעה אחרים, שאין לנו הרבה נגיעה אליהם בחיי היום יום, תחום הנדל"ן פונה וקוסם לרבים מאיתנו, אולי בשל העובדה שאנו נחשפים אליו למעשה ברמה היום יומית.
אנחנו גרים בבתים או דירות, אשר בשלב זה או אחר נקנו מקבלן, או כדירת יד שניה. בבית שבו אנו גרים, אנו "שחקנים" ברמה כזו או אחרת בשוק הנדל"ן. בין אם כשוכרים ובין אם בעלי הבית, אנו חלק משוק הנדל"ן ומשפיעים על רמות הביקוש וההיצע בו, יותר או פחות בתקופות מסוימות בחיינו, כמו במעברי דירה או קניה ומכירה שלה. מעורבתינו כפעילים בשוק הנדל"ן יכולה להתעצם אם קיבלנו לדוגמה דירה בירושה מהסבתא, או רכשנו דירה להשקעה העומדת להשכרה, עובדה שהופכת אותנו לפעילים בשוק הנדל"ן.
אין ספק שישנן תקופות שבהן פופולארי יותר לעסוק בנושא הנדל"ן. קשה להתעלם לאחרונה, מהתעצמות השיח הציבורי על שוק הדיור, הנעשה בו והשפעת מחירי הדירות על החיים שלנו. חברי כנסת, עיתונאים, מתווכים, יזמים, מפשירי קרקעות, בוני מגדלים, מרכיבי קבוצות רכישה, רבבות משקיעים מתוחכמים יותר או פחות, בנקאים, עורכי דין, יועצי מס, קבלנים, שמאים, מנהלי אתרים באינטרנט, פרסומאים, אנשי שיווק. כולם עסוקים בניתוח המצב, כמו גם באופן טבעי, כיצד להרוויח ממנו.
בבחינה כללית של תחום ההשקעות בנדל"ן כדאי לזכור כמה נקודות הנראות טריוויאליות: ההשקעה נמדדת לרוב בסכומי כסף משמעותיים, דרוש ידע מקצועי מינימלי לכניסה להשקעה בתחום ופרקי ההשקעה נמדדים לרוב בטווח הארוך - על פני פרקי זמן של שנים.
הרבה גורמים הופכים עסקת רכש והשקעה בנדל"ן ללא כדאית בטווחים קצרים: עלויות עסקה גבוהות יחסית - עורכי דין, שמאים ובנקים, כולם דורשים סכומים לא מבוטלים על כל פעולה, עלויות רישום שונות במוסדות ממשלתיים, אגרות, היטלים וכמובן מיסים. המיסוי הגבוה הקיים על נדל"ן משפיע כמובן על כדאיות המימוש גם אם נוצר רווח הון מהיר. דווקא שיעור המיסוי על שכר הדירה, הינו נמוך יחסית, גם אם הוא נגבה החל מסכום נמוך למשקיע הבוחר לקנות יותר מדירה אחת. באופן מעשי, המיסים על נדל"ן נגבים באופן פרוגרסיבי. המס גבוה יותר ככל שהרווח גבוה יותר, אך עם מדרגות מס ברורות לרוב. יחד עם זאת, מערכת המס מכתיבה במידה רבה החלטות על רכישות של דירות נוספות מעבר לדירה ראשונה, על ידי שימוש בכלים ובפטורים שונים בחוק, המותנים בפרקי זמן, עלויות רכישה ותקבולים ממימוש.
הרבה יכול לקרות במהלך השנים הללו. מחירי הנכס יכולים לרדת ולעלות, השכירויות יכולות להשתנות, רמות הריבית במשק יכולות לעלות ולרדת, האינפלציה משתנה. עדיין, השינויים קורים על פרקי זמן ארוכים יחסית, המצריכים תגובה מצד המשקיע, אם בכלל, ללא לחץ זמן מיידי.
בהתאם, השקעה בנדל"ן עשויה להיות מתאימה למשקיע סבלני, עם הון עצמי מספיק כדי לא להזדקק למה שמושקע בנכס, בתקופה שבה מחיר הנכס נמוך יחסית למימוש. בשיח הציבורי העכשווי המחנות נחלקים בין צופי המשך עליית המחירים, לבין אלו שסבורים שרמות המחירים הקיימות אינן הגיוניות וצפויות לרדת.
כולם צודקים! המחירים גם יעלו וגם ירדו. השאלה היא באיזה פרקי זמן? איך? באיזו עוצמות? איפה יותר ואיפה פחות? איפה קודם?
אם אתם סבורים שאופי ההשקעה בנדל"ן מתאים לכם ויש לכם יכולת לענות לעצמכם על חלק מהשאלות הללו, אתם כנראה מתאימים להשקיע בנדל"ן, אך בנוסף, לא יזיק שיהיה לכם גם קצת הון עצמי.
אנחנו גרים בבתים או דירות, אשר בשלב זה או אחר נקנו מקבלן, או כדירת יד שניה. בבית שבו אנו גרים, אנו "שחקנים" ברמה כזו או אחרת בשוק הנדל"ן. בין אם כשוכרים ובין אם בעלי הבית, אנו חלק משוק הנדל"ן ומשפיעים על רמות הביקוש וההיצע בו, יותר או פחות בתקופות מסוימות בחיינו, כמו במעברי דירה או קניה ומכירה שלה. מעורבתינו כפעילים בשוק הנדל"ן יכולה להתעצם אם קיבלנו לדוגמה דירה בירושה מהסבתא, או רכשנו דירה להשקעה העומדת להשכרה, עובדה שהופכת אותנו לפעילים בשוק הנדל"ן.
אין ספק שישנן תקופות שבהן פופולארי יותר לעסוק בנושא הנדל"ן. קשה להתעלם לאחרונה, מהתעצמות השיח הציבורי על שוק הדיור, הנעשה בו והשפעת מחירי הדירות על החיים שלנו. חברי כנסת, עיתונאים, מתווכים, יזמים, מפשירי קרקעות, בוני מגדלים, מרכיבי קבוצות רכישה, רבבות משקיעים מתוחכמים יותר או פחות, בנקאים, עורכי דין, יועצי מס, קבלנים, שמאים, מנהלי אתרים באינטרנט, פרסומאים, אנשי שיווק. כולם עסוקים בניתוח המצב, כמו גם באופן טבעי, כיצד להרוויח ממנו.
בבחינה כללית של תחום ההשקעות בנדל"ן כדאי לזכור כמה נקודות הנראות טריוויאליות: ההשקעה נמדדת לרוב בסכומי כסף משמעותיים, דרוש ידע מקצועי מינימלי לכניסה להשקעה בתחום ופרקי ההשקעה נמדדים לרוב בטווח הארוך - על פני פרקי זמן של שנים.
הרבה גורמים הופכים עסקת רכש והשקעה בנדל"ן ללא כדאית בטווחים קצרים: עלויות עסקה גבוהות יחסית - עורכי דין, שמאים ובנקים, כולם דורשים סכומים לא מבוטלים על כל פעולה, עלויות רישום שונות במוסדות ממשלתיים, אגרות, היטלים וכמובן מיסים. המיסוי הגבוה הקיים על נדל"ן משפיע כמובן על כדאיות המימוש גם אם נוצר רווח הון מהיר. דווקא שיעור המיסוי על שכר הדירה, הינו נמוך יחסית, גם אם הוא נגבה החל מסכום נמוך למשקיע הבוחר לקנות יותר מדירה אחת. באופן מעשי, המיסים על נדל"ן נגבים באופן פרוגרסיבי. המס גבוה יותר ככל שהרווח גבוה יותר, אך עם מדרגות מס ברורות לרוב. יחד עם זאת, מערכת המס מכתיבה במידה רבה החלטות על רכישות של דירות נוספות מעבר לדירה ראשונה, על ידי שימוש בכלים ובפטורים שונים בחוק, המותנים בפרקי זמן, עלויות רכישה ותקבולים ממימוש.
הרבה יכול לקרות במהלך השנים הללו. מחירי הנכס יכולים לרדת ולעלות, השכירויות יכולות להשתנות, רמות הריבית במשק יכולות לעלות ולרדת, האינפלציה משתנה. עדיין, השינויים קורים על פרקי זמן ארוכים יחסית, המצריכים תגובה מצד המשקיע, אם בכלל, ללא לחץ זמן מיידי.
בהתאם, השקעה בנדל"ן עשויה להיות מתאימה למשקיע סבלני, עם הון עצמי מספיק כדי לא להזדקק למה שמושקע בנכס, בתקופה שבה מחיר הנכס נמוך יחסית למימוש. בשיח הציבורי העכשווי המחנות נחלקים בין צופי המשך עליית המחירים, לבין אלו שסבורים שרמות המחירים הקיימות אינן הגיוניות וצפויות לרדת.
כולם צודקים! המחירים גם יעלו וגם ירדו. השאלה היא באיזה פרקי זמן? איך? באיזו עוצמות? איפה יותר ואיפה פחות? איפה קודם?
אם אתם סבורים שאופי ההשקעה בנדל"ן מתאים לכם ויש לכם יכולת לענות לעצמכם על חלק מהשאלות הללו, אתם כנראה מתאימים להשקיע בנדל"ן, אך בנוסף, לא יזיק שיהיה לכם גם קצת הון עצמי.
פורום נדל"ן
